서민 주택 공급 급감… 사상 첫 '인허가 0건'

2023년, 전체 주택 공급이 34% 감소한 가운데, 도시형 생활주택은 75% 급감한 것으로 나타났습니다.

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서울 강북권에서 소규모 땅을 매입하고 100가구 미만의 '도시형 생활주택' 개발 사업을 수행하는 A씨와 같은 시행사들은 작년 하반기 이후 1년 동안 신규 사업을 전혀 진행하지 못했습니다. 이전에는 연 8~9% 정도였던 사업비 대출 금리가 10%대 후반으로 급등했으며, 대출을 받기 어려운 상황입니다. 인건비, 시멘트, 철근 가격도 작년과 비교해 10% 이상 상승했습니다. 이전에 A씨의 주택을 주로 임대하던 사업자들도 올해 초부터 '전세 사기 사태' 이후 세입자를 구하기 어려워져 수익을 올리기 어렵다고 말하고 있습니다. A씨는 "현재 시장 상황에서는 건설 원가로 분양해도 팔리지 않을 것 같습니다"라며 "소규모 시행 업자들이 비슷한 상황에 처해 있다"고 말했습니다.

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주로 서민들이 거주하는 '도시형 생활주택' 공급량이 급격히 줄고 있습니다. 도시형 생활주택은 2009년에 도입된 주거 형태로, '단지 규모 300가구 미만, 가구당 전용면적 85m² 이하'로 제한됩니다. 이런 주택은 주로 '○○빌'과 같은 이름이 붙은 소규모 공동주택으로, 주로 서민들이 전세 또는 월세로 거주합니다. 작년까지 서울에서 연간 1만 가구 정도가 공급되어 '서민 주거'를 지원했으나, 올해 들어 인허가 물량은 2000가구에 그쳐 '공급 부족' 현상이 나타나고 있습니다. 전문가들은 건설비의 급증, 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장의 위축, 전세 사기의 영향으로 '서민 주택시장 위기'가 발생할 것으로 우려하고 있습니다.

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도시형 생활주택의 인허가 수는 1~7월에 서울에서 1910가구로 전년 동기(7808가구) 대비 75.5% 급감한 것으로 나타났습니다. 이 기간 전체 주택 인허가 물량은 34% 줄어든 상황에서 도시형 생활주택의 감소폭은 훨씬 큽니다. 특히 5월과 6월에는 서울에서 도시형 생활주택 인허가 물량이 전혀 없는 이례적인 상황이었습니다. 이는 2013년 2월 이후 처음으로 발생한 일입니다.

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도시형 생활주택은 다세대·연립주택에 비해 규모가 크고 층수가 높으며, 주차장 면적이나 공용시설 관련 규제가 적은 특징이 있습니다. 외관이 아파트와 유사해 선호도가 높았으며, 주로 아파트 입주 자격을 보유하지 못한 직장인들이 선택했습니다. 그러나 현재 공급 부족으로 도시형 생활주택의 전월세 가격도 상승하고 있습니다. 예를 들어, 서울 동대문구의 한 도시형 생활주택(전용면적 14㎡)은 올해 초에는 보증금 3000만원에 월세 45만원에 거래되었지만, 지난 달에는 같은 보증금에 월세 55만원에 계약되는 등 전월세 가격이 상승하고 있습니다.

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도시형 생활주택 공급 부족의 주요 원인 중 하나는 비용 상승입니다. 사업자들이 공사비를 조달하기 위해 이용하는 PF 대출의 금리는 작년 상반기만 해도 7~8%대였지만 현재는 거의 20%에 달합니다. 대형 건설사가 보증하는 아파트 사업 PF 금리는 올해 초에 10%대 중반까지 올랐다가 다시 한 자릿수로 내려갔지만, 도시형 생활주택은 사업자가 영세한 경우가 많아 여전히 높은 금리를 지불하고 있습니다. 이로 인해 소규모 사업장은 대출을 받기 어려울 뿐 아니라 공사비 역시 대형 사업장에 비해 10% 이상 비쌉니다. 또한, 수요 부족도 도시형 생활주택 공급 부족의 이유로 지목됩니다. 이 주택은 투자자들이 많이 구매하며, 전세 사기가 사회적 문제로 대두되면서 빌라뿐 아니라 도시형 생활주택과 오피스텔도 피하는 경향이 나타나고 있습니다. 세입자를 찾기 어려워지면서 공급이 줄어들고, 결과적으로 전·월세 가격이 상승하면서 세입자가 더욱 줄어들고 있습니다.

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전문가들은 서민 주거의 안정을 위해 도시형 생활주택 공급에 대한 조치가 필요하다고 강조하고 있습니다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "소규모 시행업자들이 도시형 생활주택을 짓는데 높은 금리를 부과받고 있다는 상황에서 정부가 이 문제를 면밀히 조사해야 합니다"라며 "서민 주택 임대사업자에 대한 규제 완화도 고려할 필요가 있다"고 말했습니다.

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☞도시형 생활주택

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2009년에 도입된 주거 형태로, '단지 규모 300가구 미만, 가구당 전용면적 85m² 이하'로 제한됩니다. 일반적으로 1~2개 동에 '○○빌' 등의 이름이 붙은 소규모 아파트 형태로, 서민들이 주로 전세 또는 월세로 거주합니다.

 

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